Können sich Vermieter rechtlich wehren?
Müllberge im Flur, Keller voller Unrat, Kisten mit unnützen Dingen - für viele Menschen ein ganz normaler Zustand, denn sie sind vom Messie-Syndrom betroffen. Für Vermieter, und oft auch Nachbarn, ein Alptraum. Doch leider ist eine Kündigung sammelwütiger Mieter nicht so einfach. Ebenso schwierig sind die Fragen nach der Müllbeseitigung und den Kosten für möglichen Schadenersatz zu klären. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung bietet Antworten.
Menschen, deren Leben durch das Anhäufen von Dingen bestimmt wird und die in ihrer Wohnung kaum noch Platz zum Leben finden, werden seit Ende der Achtzigerjahre als "Messies" bezeichnet (abgeleitet vom englischen Wort "mess" für Chaos, Durcheinander). Nach Schätzungen von Selbsthilfegruppen leiden rund 1,8 Millionen Menschen in Deutschland unter diesem "Messie"-Syndrom. Dabei ist das äußere Chaos meist Ausdruck einer psychischen Erkrankung: Die Betroffenen sammeln Zeitungen, Elektroschrott und Joghurtbecher - ihr Alltag wird von Chaos und Desorganisation beherrscht.
Was tun bei Messie-Mietern?
In vielen Städten und Gemeinden haben betroffene Nachbarn und Vermieter die Möglichkeit, sich vertraulich an das Gesundheits- oder Ordnungsamt zu wenden. Die Stadt München hält dafür beispielsweise ein Online-Formular unter www.muenchen.de bereit. Die Behörde kann dann eine Begehung der Messie-Wohnung anordnen. Dabei wird überprüft, ob eine unzulässige Mülllagerung insbesondere von biologischen Abfällen wie verdorbenen Lebensmitteln besteht und dadurch Gesundheitsgefahren durch Schädlinge etc. vorhanden sind. Im Anschluss kann die Behörde die Beseitigung des Unrats vom Mieter verlangen. Denn laut Oberverwaltungsgericht Lüneburg berechtigt auch ein krankhafter Sammelzwang nicht zu Verhaltensweisen, die für die Mitmenschen mit erheblichen Belästigungen wie Fäkaliengeruch oder mit Gesundheitsgefahren verbunden sind (Az. 7 LA 13/09).
Außerdem müssen sich auch Messie-Mieter an die allgemeine Obhutspflicht halten: Mieter haben eine Wohnung pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit vor Schäden zu bewahren, da die Wohnung nicht ihnen gehört.
"Kommt der Mieter der Aufforderung zur Entfernung des Gesammelten allerdings nicht nach, kann es passieren, dass das Ordnungs- bzw. Gesundheitsamt ihn auffordert, die Wohnung selbst zu reinigen, zu entwesen, das heißt, von Insektenbefall zu befreien, und zu entrümpeln. Rechtsgrundlage dafür ist das Gesetz zur Verhütung und Bekämpfung von Infektionskrankheiten bei Menschen" weiß Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung. Das Verwaltungsgericht Arnsberg (Az.3 L 336/08) erklärte eine entsprechende behördliche Aufforderung bei starkem Ungezieferbefall für rechtens. Dennoch darf der Vermieter nicht einfach Entrümpelungsunternehmen oder Kammerjäger bestellen. "Haus- und Wohnungseigentümer sollten ihrem Mieter in jedem Fall, am besten per Einschreiben, eine Frist zur Müllbeseitigung setzen, da erst nach Fristablauf der Mieter zur Kostentragung verpflichtet ist", erklärt die D.A.S. Expertin. Auch bei den Entrümpelungskosten kann nämlich erst dann ein Schadenersatz verlangt werden, wenn der Mieter mit der geforderten Leistung in Verzug gekommen ist - so das Landgericht Hamburg (Az. 316 S 12/09).
Fristlose Kündigung rechtens?
Müll und Unrat müssen also entfernt werden - aber darf ein Vermieter einem Messie-Mieter auch fristlos kündigen, wenn er von dessen Sammelleidenschaft erfährt? "Die Gerichte urteilen hier sehr unterschiedlich", meint die D.A.S. Juristin und ergänzt: "Solange es sich nur um Zeitungen, Verpackungen und sonstige Sammelgegenstände handelt, ist eine Messie-Wohnung kein ausreichender Grund für eine Wohnungskündigung." Das Amtsgericht München wies in einem Urteil (Az. 453 C 29264/02) darauf hin, dass allein der Umstand, dass der Müll einen muffigen Geruch in der Wohnung verursacht, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar mache. Die Grenze des Erträglichen sei für einen Vermieter erst dann erreicht, wenn der Geruch eine Außenwirkung entfalte, so das Gericht. "Damit ist gemeint, dass der unangenehme Geruch im Treppenhaus deutlich wahrnehmbar ist", erklärt Anne Kronzucker. In einem solchen Fall liegt ein "wichtiger Grund" gemäß Paragraph 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor und der Vermieter darf dem Messi-Mieter kündigen (AG Rheine, Az. 4 C 731/07). Allerdings gibt es kein einheitliches "Maß", ab wann Gerüche so stark sind, dass sie eine Kündigung rechtfertigen.
Ein eindeutiger Grund für eine fristlose, außerordentliche Kündigung liegt dagegen vor, wenn wegen biologischen Mülls in der Wohnung Ungeziefer angelockt wird oder eine Substanzgefährdung der Mietsache besteht (AG Saarbrücken, Az. 37 C 267/93).
Wichtig für eine fristlose Kündigung ist jedoch immer eine vorausgegangene erfolglose Abmahnung mit Fristsetzung zur Beseitigung des Mülls! "Erst dann darf der Vermieter die Kündigung aussprechen", ergänzt die D.A.S. Juristin.
Müssen Messie-Betreuer Vermieter aufklären?
Oft stehen Betroffene des Messie-Syndroms unter Betreuung, da sie nicht in der Lage sind, ihre Angelegenheiten selbst zu regeln. "Schließt ein Betreuer einen Mietvertrag ab, ohne auf den Sammelwahn des zukünftigen Mieters hinzuweisen, haftet er allerdings nicht für die entstandenen Schäden an der Wohnung", warnt die Rechtsexpertin der D.A.S. Laut dem Oberlandesgericht Düsseldorf muss sich der Vermieter direkt an den Mieter halten, wenn dieser Schäden an der Wohnung verursacht hat - der Betreuer ist für eventuelle Schäden nicht verantwortlich. Außerdem sieht das Gericht weder eine Aufklärungspflicht des Betreuers als gegeben an, noch habe der Betreuer den Mieter zu beaufsichtigen und dafür zu sorgen, dass dieser Ordnung hält (Az. I-15 U 26/09).
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Kurzfassung:
Auch Messies müssen Müll entsorgen
Rechtstipps für Vermieter
Müllberge, Labyrinthe voller Unrat, Kisten mit unnützen Dingen - für viele Menschen ein ganz normaler Zustand, denn sie sind vom Messie-Syndrom betroffen. Für Vermieter, und oft auch Nachbarn, ein Alptraum. Doch leider ist eine Kündigung sammelwütiger Mieter nicht so einfach. Wer kommt außerdem für die Müllbeseitigung auf und ab wann erhalten Vermieter Schadenersatz? Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung gibt Tipps zum Umgang mit Messie-Mietern.
Erfahren Behörden wie Gesundheits- oder Ordnungsamt von einer Messie-Wohnung, kann eine Begehung der Wohnung erfolgen. Dabei wird überprüft, ob eine unzulässige Mülllagerung besteht bzw. Gesundheitsgefahren durch Schädlinge etc. vorhanden sind. Denn laut Oberverwaltungsgericht Lüneburg berechtigt auch ein krankhafter Sammelzwang nicht zu Verhaltensweisen, die für die Mitmenschen mit erheblichen Belästigungen wie Fäkaliengeruch oder mit Gesundheitsgefahren verbunden sind (Az. 7 LA 13/09). Kommt der Mieter der Aufforderung zur Entfernung des Gesammelten allerdings nicht nach, kann die Behörde den Vermieter dazu auffordern, die Wohnung unverzüglich zu reinigen, zu entwesen und zu entrümpeln. Die entstandenen Kosten kann der Vermieter nur dann vom Mieter als Schadenersatz zurückfordern, wenn er diesen zuvor in Verzug gesetzt hat. Vermieter sollten deshalb ihrem Mieter in jedem Fall, am besten per Einschreiben, eine Frist zur Müllbeseitigung setzen, da erst nach erfolglosem Fristablauf der Mieter zur Kostentragung verpflichtet ist. Der Vermieter kann auch grundsätzlich eine Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung ziehen. Solange es sich aber nicht um biologischen Müll handelt, ist eine Messie-Wohnung kein ausreichender Grund für eine Wohnungskündigung. Lockt der Müll in der Wohnung jedoch Ungeziefer an oder besteht gar eine Substanzgefährdung der Mietsache, dann ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt (AG Saarbrücken, Az. 37 C 267/93). Diese setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter zuvor erfolglos eine ausreichende Frist zur Säuberung der Wohnung gesetzt hat.
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