Wenn sich der Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten im Verzug befindet, dann ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen und von dem Mieter die Räumung des Mietobjektes zu verlangen. Sofern der der Mieter das Mietobjekt danach nicht freiwillig räümt, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zu verklagen. Denn der Vermieter ist nicht berechtigt, den Mieter eigenmächtig aus dem Mietobjekt zu vertreiben oder die Schlösser auszutauschen. Handelt ein Vermieter aber auf diese Weise eigenmächtig, ist der Mieter vorerst berechtigt, beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung wegen verbotener Eigenmacht zu beantragen. Dem Vermieter wird dann vorerst untersagt, das Mietobjekt zu betreten.
Da die Kündigungserklärung eine einseitige Willenserklärung ist, beendet sie für den Fall, dass die Voraussetzungen der Kündigung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches vorlagen, endgültig das Mietverhältnis. Es besteht dann nur noch die Möglichkeit, dass sich Mieter und Vermieter einvernehmlich über die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den ursprünglichen Bedingungen einigen. Hiermit wird im Grunde ein neuer Mietvertrag begründet.
Das Gesetz lässt aber eine wichtige Ausnahme von dieser Regel im Wohnungsmietrecht zu. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietaußenständen von mehr als 2 Monatmieten wirksam gekündigt, kann der Mieter durch unverzügliche Zahlung der Außenstände die Wirkungen der Kündigungserklärung rückwirkend beseitigen. Dieses Recht soll dem Wohnungsmieter jedoch nur einmal in 2 Jahren zustehen. Die Zahlung muss in voller Höhe spätestens bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung über die Räumung und spätestens 2 Monate nach Klageeinreichung erfolgt sein.
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