Anschlussfinanzierung sichern mit Forward-Darlehen
Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind auf einen historischen Tiefstand gesunken. Für Darlehensnehmer mit einer bald auslaufenden Immobilienfinanzierung ist die Gelegenheit günstig, sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern.
Auswirkungen der Euro-Schuldenkrise
Im September betrugen die Effektivzinsen für Hypothekendarlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindungszeit durchschnittlich unter 3,5 Prozent, gab der Bundesverband Deutscher Banken bekannt. Vor gut zehn Jahren hätten Kreditnehmer für vergleichbare Darlehen noch über sechs Prozent aufbringen müssen. Durch die derzeitige Euro-Schuldenkrise sind sichere Bundessanleihen sehr gefragt, was die Renditen für diese Geldanlagen gedrückt hat. Weil daran wiederum die Zinsen für Baugeld ausgerichtet werden, sind auch diese gesunken. Hinzu kommt ein starker Wettbewerb unter den Anbietern. Wie lange die Zinsen auf dem niedrigen Stand verbleiben, ist nicht sicher. Erst durch eine sich stabilisierende Lage im Euro-Raum werde es wieder einen Trend nach oben geben, vermuten Experten. Auswirkungen hätte aber auch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank(EZB): Eine weitere Leitzinserhöhung aufgrund der steigenden Inflation könnte auch die Bauzinsen ansteigen lassen.
Zinsen für später festschreiben
Doch so oder so: Mittelfristig ist mit steigenden Bauzinsen zu rechnen. Für Kreditnehmer, deren Finanzierung bald ausläuft, ist deshalb ein günstiger Zeitpunkt gekommen, sich mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Mit dem Ende der Zinsbindungszeit steht die Entscheidung an, den Kredit entweder bei der alten Bank weiterzuführen oder zu einem anderen Anbieter zu wechseln. Alternativ besteht auch die Möglichkeit ein Forward-Darlehen abzuschließen und sich damit im Voraus die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern. Bereits ein bis fünf Jahre vor Ablauf der Frist kann der Kreditnehmer den Folgekredit vereinbaren. Läuft das Darlehen beispielsweise in vier Jahren aus und der Immobilieneigentümer unterschreibt jetzt den Forward-Vertrag, erhält in vier Jahren, also zu Beginn der neuen Vertragslaufzeit, die heute geltenden Konditionen - auch dann, wenn die Zinsen inzwischen gestiegen sind. Auf diese Weise kennt er auch schon seine zukünftige Zinsbelastung, was die Planungssicherheit seiner Finanzierung erheblich verbessert. Der Nachteil des Forward-Darlehens: Es lohnt sich nur dann, wenn zukünftig die Zinsen auch tatsächlich höher liegen. Bleibt das Niveau auf dem gleichen Stand oder sind die Zinsen zur Auszahlung sogar noch niedriger, zahlt der Kreditnehmer im ungünstigsten Fall drauf.
Zinsaufschlag fällt an
Für das "Einfrieren" der Zinsen verlangen die Anbieter in der Regel einen Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,04 pro Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens. Läge der Beginn des Darlehens beispielsweise in vier Jahren, würde es sich bei einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten um insgesamt 0,96 Prozent verteuern. Einige Kreditinstitute verzichten sogar auf den Aufschlag. Jedoch: Ein niedriger oder nicht anfallender Zinsaufschlag bedeutet nicht unbedingt ein günstiges Forward-Darlehen, sondern grundsätzlich ist der Grundzins ausschlaggebend, wie hoch die Kosten für die aufgenommene Kreditsumme letztendlich sind. Deshalb gilt hier wie für herkömmliche Immobiliendarlehen auch: Interessenten müssen genau vergleichen. Schon ein halbes Prozent höherer Darlehenszins verteuert den Kredit bei einer Restschuld von 100.000 Euro und mit 10 Jahren Laufzeit um ca. 5.000 Euro. Wichtig zu wissen: Einige Banken vergeben Forward-Darlehen nur, wenn der Kunde eine bestimmte Mindestdarlehenssumme aufnimmt.
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