Immobilienkauf als Kapitalanlage
Immobilien sind eine langfristige Kapitalanlage.
Ein Wiederverkauf nach kurzer Zeit kann sich lohnen, wird aber durch die Anschaffungsnebenkosten und die steuerlichen Regeln für das "private Veräußerungsgeschäft" erschwert.
Früher nannte man das "Spekulationsgeschäft".
Die "Spekulationsfrist" ist zehn Jahre.
Bis zu sechs Monaten Zahlungsausfall sollten überbrückt werden können.
Entweder durch laufende andere Einnahmen oder durch ein Finanzpolster.
Der alte Kaufmannsgrundsatz "Liquidität geht vor Gewinn" bekommt hier wieder einen wichtigen Stellenwert.
Um festzustellen, ob ein Mietobjekt als Kapitalanlage überhaupt diskussionswürdig ist, ist es erforderlich die Rendite zu ermitteln.
Die Rendite gibt das Verhältnis der Auszahlungen zu den Einzahlungen einer Geld- bzw. Kapitalanlage an und wird meist in Prozent und jährlich angegeben.
Richtig scharf definiert ist die Rendite nicht. Das schafft Gestaltungsspielräume bei den Berechnungsmethoden.
Die Rendite dient als Vergleichsmaßstab. Damit läßt sich feststellen, wie sich die Immobilie im Vergleich zu einer festverzinslichen Geldanlage rentiert.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung:
Miethaus mit acht Mietwohnungen.
Monatliche Nettomiete: 7.500,-- EUR,
Kaufpreis: 1.000.000,-- EUR
Rendite = Jahresnettomiete/Kaufpreis x 100
Rendite = 7.500,-- EUR x 12 Monate/1.000.000,--EUR x 100
Rendite = 90.000,-- EUR/1.000.000,--EUR x 100
Rendite = 9,0 %
9,0 % Rendite. Ein toller Wert. Aber nur auf den ersten Blick.
Denn das ist die Bruttorendite.
Eine Reihe weiterer Kosten und Belastungen sind nicht berücksichtigt.
Unter Berücksichtigung weiterer relevanter Kosten entwickelt sich die Rendite beispielhaft wie folgt:
Miethaus mit 8 Mietwohnungen.
Monatliche Nettomiete: 7.500,-- EUR,
Kaufpreis: 1.000.000,-- EUR
Die Immobilie wird von einem Immobilienmakler angeboten. Dieser möchte 3% + Mehr-
wertsteuer Maklerprovision. Also 3,57 % aus dem Kaufpreis.
Die vorrausichtlichen laufenden jährlichen
Instandhaltungskosten betragen 13.500,-- EUR.
Jährliche Verwaltungskosten: 3 % von 90.000,-- EUR der Jahresnettomiete: 2.700,-- EUR.
Mietausfallwagnis: 3 % von 90.000,-- EUR der Jahres-nettomiete
6,6 % Rendite unter Berücksichtigung aller wichtigen Faktoren.
Oftmals wird der Kaufpreis einer Immobilie auch mit dem Vielfachen des Jahresrohertrages beschrieben.
Bekannt sind aus Exposés und Anzeigen Formulierungen wie "12-fache Miete" oder "10-fache Miete".
Dabei handelt es sich ganz einfach um eine Umdrehung der Renditeberechnung.
Rendite = Jahresnettomiete/Kaufpreis x 100
Das Vielfache oder der sogenannte Vervielfältiger wird folgendermaßen berechnet:
Vervielfältiger = Kaufpreis/Jahresnettomiete
Der Vervielfältiger ist ein Erfahrungswert, der sich aus der täglichen Praxis in einem bestimmten regionalen Bereich ergibt. Dieser ermittelte Wert wird nach oben oder unten berichtigt - je nach
Einzellage, Ausstattung, Mietanhebungsmöglich-
keiten, Alter und Zustand des Objektes. Es handelt sich hierbei um eine Kennzahl, die das Kaufpreis-Mieten-Verhältnis widerspiegelt.
Von Thomas Trepnau bisher erschienen:
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Das Geheimnis der feuchten Wand - Mietminderung
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