Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden. Wie selbstverständlich lesen wir im Mietvertrag etwa: 3 Zimmer, Küche, Flur, Bad, EBK, sanierter Altbau, Parkett neu, ca. 96,45 m². Alle Informationen können sofort überprüft werden. Nur die für den Mietzins üblicherweise entscheidende Information, die Wohnfläche, kann der Interessent bei Mietvertragsabschluss praktisch nicht überprüfen. Bei Mietvertragsbeginn kommt kaum ein Mieter auf die Idee, die Wohnungsgröße nachzumessen.
Nach einigen Jahren Mietzeit stellt manch einer nun fest: Die 95 m² Wohnung der Freunde wirkt irgendwie größer als die Eigene. Ein Nachmessen der Wohnung bringt die befürchtete Gewissheit. Über Jahre haben die Mieter auf kleinerem Wohnraum gewohnt und dabei eine überhöhte Miete gezahlt.
Dass dies fatale Konsequenzen für den Vermieter hat, entschied jüngst wieder der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 10.3.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 144/09) - übrigens in ständiger Rechtsprechung. Selbst wenn die Wohnflächenangabe mit einem ca. relativiert wird, muss der Vermieter den gesamten (!) Mietzins für den überhöhten Teil der Miete seit Beginn der Mietzeit zurückzahlen, falls die Abweichung mehr als 10 % der im Vertrag angegebenen Wohnfläche ausmacht. Unerheblich ist dabei, wann der Mieter den Vermieter über die Abweichung in Kenntnis gesetzt hat. Unerheblich ist auch, ob der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs nachweisen kann; dieser wird bei einer Abweichung um 10 % von den Gerichten so angenommen. Neben der Miete müssen auch Kaution und alle Betriebskostenabrechnungen nachberechnet werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Messen Sie Ihre Wohnung nach! Falls Sie Schrägen, Pfeiler oder zum Teil tief liegende Decken in Ihrer Wohnung haben, lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welche Konsequenzen dies für Ihre Wohnungsgröße hat. Die Wohnflächenverordnung gibt hierüber einen ersten Überblick. Unter Umständen sind bei Vertragsabschluss Fehler gemacht worden, für die Sie über Jahre überhöhte Miete zahlen mussten.
Fachanwaltstipp Vermieter: Übernehmen Sie bei Vertragsabschluss nicht die im Teilungsplan oder in den Bauplänen angegebenen m²-Zahlen. Lassen Sie die Größe der Wohnung bei Bezugsfertigkeit nachmessen - am Besten von einem Gutachter. Gibt es Streit wegen überhöhter Wohnflächenangaben, kann es auf jeden cm² ankommen. Die 10 %-Grenze ist absolut; es gibt dort keinen Toleranzrahmen. Nach einem aktuellen Urteil des BGH ist es auch zulässig, die Gewährleistung für die Wohnfläche durch eindeutige Vertragsregelung auszuschließen, etwa dergestalt, dass die m²-Anzahl nicht zur Bestimmung der Wohnfläche dient und dass die Anzahl der Räume Grundlage für den Mietpreis ist.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
14.07.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
-Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
-Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
-Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
-Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
-Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
-Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
-Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
-Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
-Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
-Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
-Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
-Kautionsrückforderung
-Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
-Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
-Berliner Räumung
-Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
-Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
-Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
-Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
-Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
-Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
-Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
-Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
-Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
-Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
-Begründung- und Verlängerungsoptionen
-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
-Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
-Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
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