Die Rueckforderung ueberzahlter Mieten. Wann kann der Mieter wegen Mietmaengeln zuviel gezahlte Mieten zurueckfordern? Wann bleibt dies dem Mieter verwehrt?
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.
Es ist ein Dilemma, in dem ein Mieter bei Mängeln in der Mietwohnung regelmäßig ist. Reduziert er von sich aus die Miete, bekommt er regelmäßig Post von seinem Vermieter mit der Aufforderung, doch bitte die rückständige Miete möglichst bald auszugleichen. Diese Briefe kündigen schon einmal die (fristlose) Kündigung für den Fall eines Zahlungsverzugs an, der die gesetzlichen Voraussetzungen für eine (fristlose) Kündigung erfüllt. Mach ein verängstigter Mieter zahlt deshalb selbst nach Auftritt der Mängel die Miete vorerst voll weiter, obwohl er eigentlich davon überzeugt ist, dass er für seine Wohnung wegen der Mängel weniger Miete überweisen müsste.
Sollte der Mieter, der die Miete trotzdem voll zahlt, seine überzahlte Miete später vom Vermieter wiederhaben wollen - oft, nachdem er sich rechtlich hat beraten lassen -, wird ihm nicht selten vorgehalten, dass dies nicht möglich sei, weil er die Miete in Kenntnis des Mangels voll überwiesen habe. Grundsätzlich bestimmt nämlich ein Paragraph des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 814 BGB), dass eine Leistung nicht zurückgefordert werden kann, wenn jemand trotz Kenntnis des fehelenden Rechtsgrunds leistet. Die Vorschrift beruht auf dem Gedanken, dass widersprüchliches Verhalten nicht durch das Gesetz geschützt werden sollte.
Nun ist es aber so, dass in der Praxis ein Mieter die volle Miete trotz Mängeln oft deshalb überweist, weil er das (langfristige) Vertragsverhältnis mit dem Vermieter nicht unnötig belasten möchte. Einem vorsichtigen und zunächst nachgebenden Mieter das Argument des widersprüchlichen Verhaltens entgegenzuhalten, erscheint treuwidrig. So entschied es kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) am 30.11.2010 (Aktenzeichen: 65 S 129/10), übrigens in ständiger Rechtsprechung.
Danach kann der Mieter, der über einen kürzeren Zeitraum die volle Miete trotz Mängeln überweist, den der Minderungsquote entsprechenden Mietzins auch dann zurückfordern, wenn er den vollen Mietzins ohne Vorbehalt der Rückforderung überwiesen hat. (Weitere Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs sind regelmäßig auch die Anzeige des Mangels und die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Mangel.)
Der BGH macht allerdings auch deutlich, dass dies dann nicht gilt, wenn die Miete über einen "längeren Zeitraum" ohne Vorbehalt der Rückforderung voll weiter gezahlt wird. Der Mieter kann die Miete zudem nur dann zurückfordern, wenn offensichtlich ist, dass der Mieter die die Miete nur deshalb voll gezahlt hat, weil er das Mietverhältnis aus Vorsicht nicht belasten wollte. Sollte der Mieter bereits des Öfteren wegen Mängeln weniger Miete überwiesen haben, geht die Rechtsprechung davon aus, dass es sich nicht um einen vorsichtigen und umsichtigen Mieter handelt, der Schutz vor den Folgen des § 814 BGB genießen müsse. Ein solcher Mieter kann trotz nachgewiesener Mängel keine Miete zurückfordern.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie einen Mangel feststellen, ist es das Sicherste, die Miete - nachdem der Mangel angezeigt wird - nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung weiter zu zahlen. Stellen Sie sicher, dass dieser Rückzahlungsvorbehalt Ihren Vermieter nachweisbar erreicht. Wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter haben, kann es sich allerdings auch empfehlen, den Mietzins für kürze Zeit erst einmal voll zu zahlen, um das Mietverhältnis nicht zu belasten. Sie sind in dem Fall für die Rückforderung überzahlter Mieten durch die genannten Prinzipien der Rechtsprechung geschützt.
Fachanwaltstipp Vermieter: Einem Mieter, der zuvor bereits Miete zurückgehalten hat, müssen Sie grundsätzlich keine Miete zurückzahlen, wenn dieser sich die Rückzahlung nicht ausdrücklich vorbehalten hat.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
22.08.2011
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