Denkmalgeschützte Immobilien sind eine der sichersten Kapitalanlageformen und bieten darüber hinaus beträchtliche steuerliche Vergünstigungen. Doch was muss beim Kauf beachtet werden? Wie kann der Laie feststellen, ob der jeweilige Preis auch gerechtfertigt ist? Alexander George, Geschäftsführer von IMMOBASE und ausgewiesener Fachmann für denkmalgeschützte Immobilien, kennt die Antworten und erläutert die wichtigsten Regeln für den Immobilienkauf:
Der Kaufpreis
Hochwertige Denkmalschutzimmobilien haben im Vergleich mit entsprechenden Neubauimmobilien einen um 10 bis 20 Prozent höheren Kaufpreis. Der Grund dafür sind die zum Teil sehr hohen Ankaufpreise der vorhandenen Altbauten und die Kosten für deren zumeist aufwendige Entkernung und Sanierung. Bei außergewöhnlichen Objekten in Premiumlage oder mit luxuriös-extravaganter Ausstattung ist der Preis natürlich um einiges höher. Ist keines dieser Merkmalen gegeben, muss man damit rechnen, dass ein unseriöses Angebot vorliegt. In solchen Fällen ist von einem Kauf abzuraten.
Die Lage
Entscheidend für die Beurteilung des Kaufpreises einer Immobilie ist ihre Lage. "Prinzipiell sollte der Interessent sich persönlich ein Bild von der Umgebung des Wunschobjekts machen", empfiehlt der Fachmann. Hier muss besonders auf vorhandene Infrastruktur geachtet werden. Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Gibt es Kindergärten und Schulen in der Nähe? Sind Einkaufsmöglichkeiten schnell zu erreichen? Das sind die Fragen, die es zu klären gilt. Genauso wichtig, wie der Vergleich von Kaufpreisen im direkten Umfeld und ähnlichen Lagen, ist die Information, wie hoch die erzielbaren Mietpreise sind. "Die besten Informationsquellen", verrät Alexander George "sind Verbände, Gemeinden und Banken, aber auch im Internet findet man nützliche Details."
Die Baubeschreibung
Wer im Voraus wissen möchte, ob Sanierung und Ausstattung den eigenen Qualitätsansprüchen genügen werden, sollte die Baubeschreibung gründlich studieren. Nur wenn diese detailliert ausgeführt ist, kann sich der Kaufinteressent ein genaues Bild vom fertigen Zustand des Objektes machen. Dabei ist es immer von Vorteil, wenn zusätzlich ein Architekt oder Gutachter hinzugezogen wird. "Vor allem sollte auf den Nässeschutz geachtet werden, denn die meisten Gebäude aus der Gründerzeit haben keine Feuchtigkeitssperren." Diese müssen während der Sanierung unbedingt nachgerüstet werden, um das Mauerwerk vor Nässe zu schützen. Weitere Schwachstellen solcher Objekte sind die alten Dachstühle. Der Blick in das Holzschutzgutachten gibt Aufschluss über den Zustand und ob gegebenenfalls nachgebessert werden muss. Generell gilt: Je gründlicher die Dokumentation und Begutachtung, desto geringer die Gefahr böser Überraschungen.
Der Bauträger
Mit dem Bauträger stehen und fallen derart komplexe Sanierungsvorhaben. Nur wenn der Bauträger über langjährige Erfahrung und ausreichende Bonität verfügt, ist er in der Lage ein solches Projekt erfolgreich zu realisieren. Deshalb empfiehlt Alexander George: " Informieren Sie sich mittels Geschäftsberichten, Ratings und Bankauskünften. Wie hoch ein Objekt durch die Bauträgerfinanzierung belastet wird, steht im Grundbuch." Weitere Beurteilungskriterien sind fertiggestellte Objekte, die Anzahl der bisher sanierten Immobilien, ob Fertigstellungstermine eingehalten wurden und der TÜV die Arbeiten überwacht und abnimmt. "Ein Einblick in Protokolle von Eigentümerversammlungen der Referenzobjekte kann sehr interessant sein, um sich ein Bild von der Qualität der Sanierung zu machen", rät der Experte. Ob es zu großen Abweichungen zwischen dem beim Verkaufsstart prognostizierten Sanierungskostenanteil und dem vom Denkmalamt bescheinigten Wert kommt, kann ein Indiz für die Seriosität des Bauträgers sein.
Der Vermittler
Auf dem Immobilienmarkt gibt es eine unübersichtliche Zahl von Dienstleistern. Einen qualifizierten, seriösen und unabhängigen Vermittler zu finden, entscheidet maßgeblich über den Erfolg einer Investition in denkmalgeschütze Immobilien. Im Idealfall ist er auf Denkmalschutzobjekte spezialisiert und verfügt über langjährige Erfahrung auf diesem Gebiet. Auch hier lohnt sich ein Blick auf die Referenzobjekte. Bietet der Vermittler neben Denkmalimmobilien auch Versicherungen, Beteiligungen, alternative Geldanlagen oder Pflegeimmobilien an, kann davon ausgegangen werden, dass es sich um einen "Trittbrettfahrer" handelt. Nur ein spezialisierter Fachmann verfügt über die Erfahrung, das passende Objekt für die individuellen Ansprüche und Bedürfnisse zu finden.
Das Unternehmen mit Sitz in Schkeuditz ist seit vielen Jahren auf den Verkauf hochwertiger Neubau- und Denkmalschutzimmobilien in erstklassigen Lagen spezialisiert. Besonders in Dresden und Leipzig verfügt das Team um Alexander George über gut ausgebaute Netzwerke und umfangreiche Kenntnisse der örtlichen Gegebenheiten. Die stattliche Anzahl an erfolgreich realisierten Projekten spricht dabei für ein vielfältiges Erfahrungspotential. Zu den Kunden zählen Eigennutzer, private Kapitalanleger und größere Investoren.
IMMOBASE
Alexander George
Turnerstraße 40
04435 Schkeuditz
034 204 - 48 40 28
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