Schließen Vermieter und Mieter sowohl einen Mietvertrag über eine Wohnung als auch einen separaten Mietvertrag über eine Garage ab, kann die separate Kündigung des Garagenmietvertrages durch den Vermieter unzulässig sein.
Schließen Vermieter und Mieter sowohl einen Mietvertrag über eine Wohnung als auch einen separaten Mietvertrag über eine Garage ab, kann die separate Kündigung des Garagenmietvertrages durch den Vermieter unzulässig sein. Letzteres ist für den Mieter vorteilhaft, da ein Mietvertrag über Wohnraum, anders als ein Garagenmietvertrag, nur gekündigt werden kann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, z.B. bei Eigenbedarf. Mit einer solchen Fallkonstellation beschäftigt sich der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (Az.: VIII ZR 251/10).
Der Fall
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Vermieterin sowie einer Garage in einem 150m von der Wohnung entfernten Einfamilienhaus. Dieses Haus stand ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin. Im schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde vielmehr mündlich vereinbart.
Nach einiger Zeit verkaufte die Vermieterin das Einfamilienhaus mitsamt der vermieteten Garage. Der Erwerber kündigte daraufhin den Garagenmietvertrag und klagte schließlich auf Räumung.
Die Mieterin vertritt die Ansicht, die separate Kündigung der Garage sei unzulässig.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung des Garagenmietvertrages zulässig war und die Mieterin die Garage räumen muss. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig gewesen, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses gewesen wäre. Das sei hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenem Mietvertrag über eine Garage spräche vielmehr eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung sei hier nicht widerlegt worden. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt, die Garage befindet sich auf einem 150m entfernten Grundstück.
Tipp: Besteht zwischen den Mietvertragsparteien sowohl ein Mietverhältnis über Wohnraum als auch über eine Garage, sollte vor der separaten Kündigung der Garage sorgfältig geprüft werden, ob beide Mietverhältnisse eventuell eine rechtliche Einheit bilden und damit die separate Kündigung unzulässig ist. Hierbei sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.
Bei der Mietvertragsgestaltung unter Verwendung von separaten Mietverträgen sollte diese Frage ausdrücklich geregelt werden, um späteren Streit zu vermeiden.
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