Die Rechte des Mieters beim Eigentümerwechsel
Ein formeller Brief des Vermieters ist für die meisten Mieter beunruhigend - ist darin dann auch noch von Umwandlung in Wohnungseigentum oder Eigentümerwechsel die Rede, bekommen es viele mit der Angst zu tun. Aber: Für Mieter besteht in solchen Fällen kein Grund zur Panik! Sie sind vom Gesetzgeber vor Willkür gut geschützt. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung gibt einen Überblick über Rechte und Pflichten des neuen Eigentümers sowie über Bestimmungen, die das bestehende Mietverhältnis schützen.
Neue Eigentumsverhältnisse werfen allerhand Fragen auf und ziehen häufig rechtliche Konsequenzen nach sich. "Auf Sand gebaut hat der Mieter dennoch nicht", beruhigt Anne Kronzucker, Juristin bei der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.
Umwandlung in Wohnungseigentum
Insbesondere Wohnungsbaugesellschaften nutzen im Zuge der wirtschaftlichen Verwertung
die Möglichkeit, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln - nicht immer zur Freude der
Mieter. Hier beruhigt die D.A.S. Expertin: "Da der Mieter beim Einzug nicht von einer Umwandlung des Objektes in Wohneigentum ausgehen konnte, hierdurch aber das Kündigungsrisiko wegen Eigenbedarfs steigt, schützt ihn das Gesetz in besonderem Maße - beispielsweise durch Kündigungssperrfristen sowie das Vorkaufsrecht (BGB § 577, § 577a)." Das bedeutet: Der Mieter hat den Vortritt vor potentiellen Käufern - und zwei Monate Zeit, um sich für oder gegen den Kauf der Wohnung zu entscheiden. Kauft der Mieter die Wohnung nicht und muss er sie wegen Eigenbedarfs räumen, bleiben ihm bis zu drei Jahre Zeit, um umzuziehen. Diese Frist kann sich sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn auf dem Wohnungsmarkt keine vergleichbare Bleibe angeboten wird.
Möchte der Mieter die Wohnung nicht selbst erwerben, muss er mit dem Besuch potentieller Kaufinteressenten rechnen. Allerdings liegt bei Wohnungsbesichtigungen das Hausrecht bei ihm, Völkerwanderungen durch die Wohnung braucht er nicht zu dulden. "Generell darf der Mieter höchstens ein- bis zweimal wöchentlich für einen Termin beansprucht werden", so die D.A.S. Rechtsexpertin. "Sinnvoll ist es, dafür zu sorgen, dass Zeugen anwesend sind. Das können Freunde oder Nachbarn sein, möglichst aber keine Familienmitglieder." Denn hier können bereits wichtige Weichen gestellt werden: Möchte der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben, ist es ratsam, dies möglichen Käufern bereits im Vorfeld mitzuteilen. Auch bestehende Mängel oder Einbauten können sachlich angesprochen werden. Zieht sich der Verkauf der Wohnung über Monate hin und hat der Mieter schon sehr viele Termine erdulden müssen, kann er beim Vermieter darauf dringen, die Termine zu bündeln und auf unter eine Stunde im Monat zu begrenzen.
Wohnung steht zum Verkauf
Werden Mietobjekte verkauft, gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht". Das bedeutet: Alles bleibt zunächst, wie es war, der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag sowie die mit dem alten Eigentümer getroffenen mündlichen Vereinbarungen. Der Mieter braucht daher auch keine Angst vor einem geänderten Mietvertrag zu haben.
Möchte der neue Hausherr den alten Mietvertrag durch aktuellere Renovierungsvorschriften oder höhere Nebenkostenabrechnungen ergänzen, bedarf es der Zustimmung des Mieters. Ist absehbar, dass der Vermieter die Wohnung nachhaltig modernisieren und damit verteuern möchte, muss der Mieter dies nicht in jedem Fall hinnehmen. Oft stellen bauliche Veränderungen und die daraus folgende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar. Alten, Kranken oder Schwangeren beispielsweise können Lärm und Schmutz während der Bauarbeiten nicht aufgebürdet werden. Eine Unterstützung bieten hier auf Mietrecht spezialisierte Anwälte.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Eigenbedarf bedeutet: Der Vermieter kündigt die Wohnung, weil er oder Familienangehörige einziehen möchten. "Die Ansprüche sind nicht immer und in der Regel auch nicht sofort durchsetzbar", weiß Anne Kronzucker. "So muss nach einem Wohnungskauf der Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung warten, bis er ins Grundbuch eingetragen ist. Wurde die Wohnung vor dem Verkauf in Wohnungseigentum umgewandelt, muss der Vermieter erst die Kündigungssperrfristen von bis zu zehn Jahren einhalten."
Vorgeschobenen Eigenbedarfskündigungen tritt der Gesetzgeber ebenfalls entschieden entgegen. Das Recht auf Eigenbedarf greift nur, wenn nachvollziehbare Gründe vorliegen. So muss der Eigentümer klar benennen, wer in die Wohnung einziehen will und warum. Nur wenn die Kündigung rechtswirksam war, muss die Wohnung dem Eigentümer überlassen werden. Gründe, die gegen einen rechtmäßigen Eigenbedarf sprechen, gibt es viele: Vorgetäuschter Eigenbedarf (eigene Nutzung der Räume ist nicht geplant), rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf (Vermieter besitzt im gleichen Haus eine weitere, in Größe und Ausstattung ähnliche, leer stehende Wohnung) sowie treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf: Hier wusste der Vermieter bereits beim Kauf des Objektes, dass er die Räume einmal benötigen werde; er hat den Mieter zunächst jedoch nicht darüber informiert. Auch wenn die Eigentumswohnung zu klein oder zu groß ist für die Person, für die Eigenbedarf beansprucht wird, ist der Zweck des Eigenbedarfs verfehlt; hier spricht man von einem unpassenden Wohnbedarf. Beabsichtigt der Vermieter, die Räume nur zeitweise zu bewohnen, etwa als Zweitwohnung, so handelt es sich um einen befristeten Eigenbedarf. Aufgrund von Härtefällen können zudem Sozialklauseln greifen, die Mietern einen besonderen Schutz gewähren: Das trifft insbesondere auf langjährige oder pflegebedürftige Mieter zu. Auch das Problem, dass kein vergleichbares Mietobjekt zu finden ist, kann dem Eigentümer den Einzug wegen Eigenbedarfs erschweren. Allerdings gibt es keine gesetzlich gesicherte Definition eines Härtefalls. Ob er gegeben ist, ist oft Auslegungssache. Daher lohnt sich hier eventuell eine anwaltliche Unterstützung.
Ein ausführliches Merkblatt zum Thema "Eigenbedarf" auf www.das-rechtsportal.de fasst einschlägige Gerichtsurteile zusammen und bietet betroffenen Mietern eine gute Orientierung in ihrem persönlichen Fall.
Die D.A.S. ist Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Gegründet 1928, ist die D.A.S. heute in 16 europäischen Ländern und in Südkorea aktiv. Die Marke D.A.S. steht für die erfolgreiche Einführung der Rechtsschutzversicherung in verschiedenen Märkten. Elf Millionen Kunden vertrauen der Marke D.A.S. und ihren Experten in Fragen rund ums Recht. 2009 erzielte die Gesellschaft Beitragseinnahmen in Höhe von 1,1 Mrd. Euro.
Die D.A.S. ist der Spezialist für Rechtsschutz der ERGO Versicherungsgruppe und gehört damit zu Munich Re, einem der weltweit führenden Rückversicherer und Risikoträger. Mehr unter www.das.de
D.A.S. Rechtsschutzversicherung
Anne Kronzucker
Thomas-Dehler-Str. 2
81728 München
089 6275-1382
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