Artikelserie Immobilienerwerb: Teil 3
Aktuellen Medienberichten zufolge steigen die Mieten insbesondere in den Berliner Bezirken Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg und in Teilen von Neukölln zum Teil um 10-14 % jährlich an. Unter anderem hierdurch wird der Immobilienmarkt beflügelt. Medienberichten zufolge erwartet die Immobilienbranche eine Preissteigerung der jetzt in Berlin erworbenen Immobilien in der Zukunft. Der Spiegel zitiert in seiner Ausgabe vom 12. September 2011 einen Immobilieninvestor mit den Worten: "Berlin ist der aufregendste Wohnungsmarkt in Europa." In einer Artikelserie besprechen die Autoren die wichtigsten Fragen, die im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb in Berlin auftreten können:
1. Wer kann eine Immobilie erwerben?
2. Erwerb eines Grundstücke oder Wohnungseigentums?
Heute: 3. Wie läuft ein Immobilienerwerb ab?
4. Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?
5. Welche Funktion hat der Notar?
6. Wie kann ich mich vor Mängeln des Objekts schützen? Wie kann ich meine Ansprüche im Immobilienkaufvertrag sichern?
7. Was wenn nach dem Immobilienerwerb Mängel auftreten? Zu welchem Verhalten ist zu raten?
8. Wie läuft der Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung ab?
9. Was muss ich beachten wenn ich ein Objekt zur späteren Vermietung erwerbe? Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es?
10. Was muss ich beachten wenn ich ein vermietetes Objekt erwerbe mit der Absicht, es selber zu nutzen?
3. Wie läuft ein Immobilienerwerb ab?
Ein Immobilienerwerb wird oft durch einen Makler vermittelt. Theoretisch möglich ist es aber auch, einen Grundstückserwerb ohne Hinzuziehung eines Maklers durchzuführen.
Der Immobilienerwerb hat im Wesentlichen 3 Bestandteile:
- Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (Auflassung)
- Notarielle Beurkundung
- Eintragung in das Grundbuch
Einigkeit über den Eigentumsübergang (Auflassung)
Käufer und Eigentümer müssen sich über die wesentlichen Inhalte des Grundstückserwerbs einig sein. Es gelten die allgemeinen Regeln über die Voraussetzungen eines Vertragsabschlusses (übereinstimmende Willenserklärungen, Geschäftsfähigkeit, kein Irrtum etc.). Die Einigung beider Vertragsparteien muss vor einem deutschen Notar erklärt werden. Hierfür ist es erforderlich, dass beide Seiten gleichzeitig beim Notar anwesend sind. Die Parteien dürfen sich beim Erwerb einer Immobilie vertreten lassen. Einzige Ausnahme ist Übertragung von Eigentum an Immobilien durch gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan. Auflassungen in diesem Zusammenhang müssen nicht erneut vor einem Notar erklärt werden.
Notarielle Beurkundung
Für den Erwerb eines Grundstücks ist es erforderlich, dass die strengen Formvorschriften der notariellen Beurkundung eingehalten werden. Ein Grundstückserwerb muss notariell beurkundet werden. Ausnahme: Der gerichtliche Vergleich kann die notarielle Beurkundung ersetzen.
In Deutschland gibt es keine Beschränkung der örtlichen Zuständigkeit eines Notars. Die Vertragsparteien sind in der Wahl ihres Notars zur Beurkundung des Immobilienerwerbs frei.
Die so genannte Niederschrift, die die Erklärungen der Parteien über den Eigentumsübergang an der Immobilie enthält, muss in Gegenwart des Notars vollständig vorgelesen, von den Parteien genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden. Sollte eine der Parteien hörgeschädigt oder gehörlos seien, gibt es für diesen Fall vorgesehene Sondervorschriften im Beurkundungsgesetz.
Eintragung in das Grundbuch
Die Eigentumsübertragung muss schließlich in das Grundbuch eingetragen werden. Die Einzelheiten hierzu werden durch die Grundbuchordnung geregelt. Eine der zentralen Vorschriften der Grundbuchordnung besagt, dass eine Eintragung nur dann vorgenommen werden darf, wenn die erforderliche Einigung der zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie berechtigten erklärt ist und wenn alle für die Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind.
Das zuständige Grundbuchamt ist grundsätzlich bei den für den Bezirk zuständigen Amtsgerichten angesiedelt. In größeren Ballungsräumen kann es sein, dass ein Grundbuchamt für mehrere Amtsgerichtsbezirke zuständig ist.
Zur kompletten Serie gehen Sie bitte auf www.mietrechtler-in.de/immobilienkauf.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
6.10.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine "Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
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-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
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-Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
-Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
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