Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt mit gutem Jahresergebnis / Restrukturierungsprojekt "Zukunft gestalten!" geht in die Umsetzung
Der Jahresüberschuss der Nassauischen Heimstätte konnte auch aufgrund des guten Ergebnisses der Projektentwicklung in 2010 (52,6 Millionen Euro Jahresumsatz) um 17 Prozent auf rund 30,2 Millionen Euro gesteigert werden, berichtet der Leitende Geschäftsführer Bernhard Spiller in einem Pressegespräch. Und das trotz außerordentlicher Belastungen für die Unternehmensgruppe von rund sechs Millionen Euro an Rückstellungen für ein Altersteilzeitprogramm sowie rund sechs Millionen Euro Finanzierungsaufwand aus dem Erwerb der Wohnstadt, wie Spiller betonte. Für das laufende Jahr plane man einen Jahresüberschuss von rund 32 Millionen Euro, der bis 2014 auf knapp 35 Millionen Euro ansteigen solle. Das Jahresminus der Konzerntochter Wohnstadt liege mit 3,8 Millionen Euro - auch aufgrund der dargestellten Belastungen, die von dem Unternehmen hälftig zu tragen sind - in 2010 im Plan. Den Turnaround für das Tochterunternehmen werde man aber spätestens 2015 geschafft haben.
Restrukturierungsprojekt "Zukunft gestalten!" wird umgesetzt
Dazu beitragen soll das Restrukturierungsprojekt "Zukunft gestalten!", das der Aufsichtsrat im Februar 2010 zur nachhaltigen Stärkung der Wirtschafts- und Ertragskraft der Unternehmensgruppe verabschiedet hatte. Damit wird ein Prozess fortgesetzt und zum Abschluss gebracht, der bereits im Jahre 2004 mit dem Erwerb der Landesanteile an der Wohnstadt durch die Nassauische Heimstätte begonnen wurde. Der in Folge eingeleitete Integrationsprozess habe bereits zu Veränderungen der Aufbau- und Ablauforganisation, der disziplinarischen Führung und in den Geschäftsprozessen geführt.
In den vergangenen 17 Monaten, berichtet Spiller, habe man in mehreren Teilprojekten sehr intensiv entsprechende strukturelle und operative Maßnahmen erarbeitet und mit dem Betriebspartner verhandelt. Die entsprechenden Teilinteressenausgleiche und Gesamtbetriebsvereinbarungen seien Ende Juli gemeinsam von Geschäftsführung und Gesamtbetriebsrat unterschrieben worden, seit August befinde man sich in der konkreten Umsetzung des Gesamtprojekts. Der Organisationsentwicklungsprozess führe zu einer Weiterentwicklung aller Geschäftsfelder mit dem Ziel, die Unternehmensgruppe vorausschauend auf die künftigen Herausforderungen der Märkte und der demografischen Entwicklung auszurichten. Hierbei gelte es insbesondere für Nordhessen ein dauerhaft tragfähiges Geschäftsmodell zu entwickeln.
Immobilienbewirtschaftung: Schwerpunkt der Tätigkeit der Unternehmensgruppe sei nach wie vor die Bewirtschaftung der eigenen rund 62.500 Wohnungen an über 150 Standorten in Hessen, stellt der zuständige Geschäftsführer Dirk Schumacher fest. Diese trügen rund 325 Millionen Euro zum Jahresumsatz bei. Im Sinne einer Regionalisierung der Immobilienbewirtschaftung werden die bisher neun Geschäftsstellen aufgelöst und in vier Regionalcenter mit Sitz in Kassel, Frankfurt, Wiesbaden und Offenbach überführt. Diese erhielten zukünftig deutlich mehr Verantwortung und Kompetenzen, um Entscheidungen schneller und kundennäher treffen zu können. Der direkte Kundenkontakt finde in den Servicecentern statt, die den jeweiligen Regionalcentern zugeordnet würden. Kundenbetreuer, Techniker, Haus- und Siedlungsbetreuer, Haustechniker und, erstmals für die Nassauische Heimstätte, auch Schuldnerberater kümmerten sich dort um die direkten Belange der Mieter. "Damit haben wir alle Dienstleistungen, Entscheidungen und Kompetenzen, die unsere Mieter direkt betreffen, in die Regionen delegiert, wo sie mit der Ortskenntnis und den lokalen Netzwerken besser gesteuert werden können", beschreibt Schumacher die Vorteile der neuen Struktur. Kaufmännischer und technischer Support für die Regionalcenter würden zentral in Frankfurt und Kassel vorgehalten. Die Regionalcenter in Kassel und Offenbach sollen zum 1. Dezember ihre Tätigkeit aufnehmen. Frankfurt und Wiesbaden folgen dann zwei Monate später.
Portfolioentwicklung: Mit einer durchschnittlichen Fluktuationsrate von konzernweit um die acht Prozent und markt- und modernisierungsbedingten Leerständen von rund 1,8 Prozent stehe man im bundesweiten Vergleich gut da. Dazu trügen jährliche Investitionen von rund 80 Millionen Euro in Instandhaltung und Modernisierung der Wohnungsbestände ebenso bei wie eine marktgerechte aber gleichzeitig auch sozial treffsichere Mietenpolitik. "Wir haben den gesellschaftsvertraglichen Auftrag, breite Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Daran werden wir festhalten", betont Schumacher. Das bedeute in der Konsequenz auch, dass man sich mittel- bis langfristig aus Standorten zurückziehe, in denen es diesen Bedarf durch fehlende Nachfrage nicht mehr gebe. 2010 habe man 380 Wohnungen des eigenen Bestands verkauft und sich dabei auch komplett von Standorten getrennt. Die im Aufsichtsrat bereits 2007 verabschiedete Portfoliostrategie sehe für einen Zeitraum von zehn Jahren Bestandsverkäufe von bis zu 7.000 Einheiten vor. Dabei werde man die Anzahl der Standorte mit sehr kleinen Wohnungsbeständen weiter reduzieren und sich auf Standorte mit Nachfragepotential konzentrieren. Ein Ziel sei es, durch Bestandsarrondierungen zu effizienteren Bewirtschaftungsstrukturen zu kommen und weitere Erträge zu erwirtschaften. Schumacher: "Diese Erträge werden zielgerichtet für Neubaumaßnahmen und Bestandsinvestitionen eingesetzt."
Stadtentwicklung: Die Städtebauabteilungen der Nassauischen Heimstätte und der Wohnstadt wurden in einem Fachbereich Städtebau Hessen zusammengefasst. Für die neuen Bundesländer ist weiterhin der Fachbereich Städtebau Thüringen mit Sitz in Weimar zuständig. "Entscheidend ist, dass wir die Organisationsstrukturen und Verfahrensabläufe vereinheitlicht und das Dienstleistungsportfolio konsequent an den unterschiedlichen Marktbedürfnissen ausgerichtet haben. Das versetzt uns in die Lage, neue und besonders ertragreiche Geschäftsfelder zu besetzen und die vorhandenen Synergien auch tatsächlich für unsere Kunden zu nutzen", beschreibt Prof. Thomas Dilger als zuständiger Geschäftsführer die Vorteile. Zu diesen Geschäftsfeldern zähle er unter anderem den Wettbewerblichen Dialog, die integrierte Stadtentwicklung oder die immobilienwirtschaftliche Beratung von Kommunen. Aktuell sei die Unternehmensgruppe als Stadtentwickler in 155 Städten und Gemeinden sowie in 180 Projekten tätig.
Umfangreiches Regelwerk begleitet sozialverträgliche Umsetzung
"Das Projekt "Zukunft gestalten!" ist neben den organisatorischen Maßnahmen auch mit umfangreichen personellen Veränderungen und in Folge mit einer Personalreduzierung von rund 150 Stellen verbunden. Die zweite Führungsebene sei reduziert und Hierarchien deutlich abgeflacht worden. "Wir haben jetzt eine klarere Verantwortlichkeit für Entscheidungen und Ergebnisse und eine starke Mitverantwortung der zweiten Führungsebene für den Gesamterfolg der Unternehmensgruppe", beschreibt Spiller das Resultat. Eine Verschlankung, orientiert an marktüblichen Benchmarks, habe man im Back-Office durch den Abbau von Doppelspitzen, der Zusammenlegung von Aufgabenbereichen und der Neuorganisation und Konzentration von Unternehmens- und Fachbereichen an einem Standort erreicht.
Wir waren uns mit den Gesellschaftern und der Arbeitnehmerseite von Anfang an einig, diesen Veränderungsprozess möglichst sozialverträglich zu gestalten", erläutert Spiller. So solle der Personalabbau im Rahmen der natürlichen Fluktuation und in hohem Maß auf der Basis von Freiwilligkeit erfolgen. Man habe sich bereits im September 2010 mit dem Tarifpartner auf ein Altersteilzeitprogramm geeinigt, das 66 Mitarbeiter in Anspruch genommen hätten. Das umfangreiche Regelwerk zur sozialverträglichen Umsetzung des Restrukturierungsprojekts sehe weiter finanzielle Anreize und Leistungen vor, wenn Mitarbeiter freiwillig aus dem Unternehmen ausscheiden, die Arbeitszeit reduzieren oder den Standort wechseln. Am Ausschluss betriebsbedingter Kündigungen bis Ende 2014 werde nicht gerüttelt, versichert Spiller.
Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte / Wohnstadt ist eines der führenden deutschen Wohnungsunternehmen: mit rund 62.500 Wohnungen an 157 Standorten, über 30 Niederlassungen, Geschäftsstellen und Büros in Hessen und Thüringen sowie rund 750 Mitarbeitern. Sie bietet seit 90 Jahren umfassende Dienstleistungen in den Bereichen Wohnen, Bauen und Entwickeln und hat in dieser Zeit rund 180.000 Wohnungen gebaut - größtenteils für externe Bauherren. Die Unternehmensgruppe investiert jährlich ca. 80 Mio. Euro in Modernisierung und Instandhaltung des eigenen Bestandes.
Unter ihrer Marke "NH ProjektStadt" werden Kompetenzfelder gebündelt, um nachhaltige Stadt- und Projektentwicklungsaufgaben sowie Consulting-Aktivitäten im In- und Ausland durchzuführen. Mit breit gefächertem Fachwissen ist das Unternehmen ein krisensicherer Partner für öffentliche, institutionelle und private Auftraggeber. Aktuell betreut die NH ProjektStadt Aufgaben in über 140 Kommunen in Hessen und Thüringen. Jährlich werden im Rahmen der Projektentwicklung rund 40 Mio. Euro in Neubauprojekte investiert.
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH
Jens Duffner
Schaumainkai 47
60596 Frankfurt am Main
jens.duffner@naheimst.de
069 6069-1321
http://www.naheimst.de
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