Finanzexperten sind von so genannter „Cap-Darlehen“ nicht überzeugt. Dieses Finanzierungsart habe zwar den Vorteil, dass der Kreditnehmer das Darlehen kurzfristig zurückzahlen kann. Der Nachteil liege jedoch in den höheren „Prämien“, die Finanzierer beim Abschluss des Kredits verlangen und in den regelmäßigen Zinsanpassungen bei entsprechenden Änderungen am Kapitalmarkt.

Der Begriff „Cap“ steht für Obergrenze und bestimmt den Höhepunkt, bis zu dem die Zinsen maximal für den Kunden steigen. Klettern die Kreditkosten weiter, dann muss der Schuldner die noch höheren Zinsen nicht bezahlen. Das ist ein wichtiges Verkaufsargument der Anbieter von Cap-Darlehen.

Finanzdienstleister wie Max Herbst halten jedoch dagegen: „Bis der Zins-Cap erreicht ist, dauert es in der Regel sehr lange“. Deshalb lohne sich eine solche Absicherung in den meisten Fällen nicht – zumal Cap-Darlehen in der Regel ja genutzt würden, wenn die Rückzahlung dieses Kredits auf mittlere Sicht geplant sei.

Wie es in den „Infos für kritische Bankkunden“ der ING-Diba heißt, erhöhen die Gebühren beim Abschluss der Cap-Darlehen den Effektivzins besonders bei kurzen Laufzeiten erheblich. Diese Prämien betragen je nach Anbieter zwischen einem und 2,3 Prozent der Darlehenssumme. Diese Zusatzkosten erhöhen natürlich die Kreditkosten umso mehr, je schneller das Darlehen zurückgezahlt wird.

Nach Rechnung der Diba-Experten steigt der Nominalzins von drei Prozent unter Einrechnung einer Cap-Prämie in Höhe von 2,3 Prozent auf einen Effektivzins von 4,31 Prozent, wenn der Bauherr das Darlehen bereits nach zwei Jahren zurückzahlt. Auch Finanzberater Max Herbst rät vom Abschluss von Cap-Darlehen ab: „Viele Hypothekenbanken bieten auch bei ganz normalen fest verzinslichen Darlehen kostenlose Sondertilgungen an“, sagt er. Wer eine Erbschaft erwarte, könne dann entsprechende Summen während der Kreditlaufzeit vorzeitig zur Schuldentilgung einsetzen. Eine weitere Alternative sei der Abschluss eines Darlehen mit variablen Zinsen. Für solche Kredite seien meistens keine zusätzlichen Prämien fällig – so dass die effektiven Darlehenskosten meisten niedriger als bei Cap-Darlehen seien.

Ein weiterer Nachteil von Cap-Darlehen besteht nach Ansicht der Experten darin, dass die Zinssätze bei diesen Krediten nicht immer an den so genannten Euribor gekoppelt seien. Dabei handelt es sich um den Referenzzinssatz am Kapitalmarkt. Die Anbieter von Cap-Darlehen würden ihre Zinsanpassung dagegen oft nur alle halbe Jahre vornehmen.

Ebenfalls bei vielen Anbietern von Nachteil für den Kunden: Die Sondertilgungen können nicht jederzeit erfolgen, sondern oft nur zweimal im Jahr, zeitgleich zu den Zinsanpassungen. Die von Anbietern viel gepriesene Flexibilität hat damit ihre Grenzen.